양도소득세 2026: 부동산·주식 양도 시 세율, 1세대 1주택 비과세 정리

개요

양도소득세는 부동산·주식·파생상품·기타 자산을 양도하면서 발생한 차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에 부과되는 국세입니다. 보유 기간이 길수록 장기보유 특별공제가 커지고, 1세대 1주택은 양도가액 12억원 이하분이 비과세입니다. 다주택자에게는 중과세율이 적용될 수 있어 양도 직전 시뮬레이션이 필수입니다. 운영 룰은 국세청 양도소득세 안내에서 확인할 수 있습니다.

과세 대상

부동산: 주택·아파트·토지·상가·임야 등
부동산에 관한 권리: 분양권·입주권·전세권 등
주식: 비상장주식 + 상장주식 대주주 양도분 + 해외주식
파생상품: 코스피200 선물·옵션 등
기타: 영업권, 특정시설이용권, 골프회원권 등

신고·납부 방법

양도 후 일정 기간 내 신고·납부.

자산	신고 기한
부동산·기타	양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 (예정신고)
주식·파생상품	양도일이 속한 반기 말일부터 2개월 이내
종합 (확정신고)	다음해 5월 1일~5월 31일

홈택스 전자신고 (www.hometax.go.kr)
세무사 의뢰 (복잡한 케이스 권장)
세무서 방문

문의: 국세청 콜센터 (126)

양도소득세 계산 흐름

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준
과세표준 × 세율 = 산출세액

세율 (부동산, 2026년 기준)

보유기간	세율
1년 미만	70% (주택·입주권), 50% (그 외)
1~2년	60% (주택·입주권), 40% (그 외)
2년 이상 (일반)	기본세율 (6~45% 누진)

다주택 중과 (조정대상지역): 기본세율 + 20%p (2주택) / +30%p (3주택+). 한시적 배제 기간은 별도 공지.

지방소득세 (양도세 × 10%) 별도.

장기보유 특별공제

보유기간	공제율 (일반)	1세대 1주택
3년	6%	24% (보유 12% + 거주 12%)
5년	10%	40%
10년	20%	80% (최대)
15년 이상	30%	80%

1세대 1주택 비과세

조건:

1세대가 1주택만 보유
보유 2년 이상 (조정대상지역 취득은 거주 2년 추가)
양도가액 12억원 이하분 비과세 (초과분만 과세)

예외:

일시적 2주택: 새 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도 시 비과세 가능
상속·증여·혼인·동거봉양 등 일정 사유로 인한 2주택은 별도 특례
농어촌 주택, 임대주택, 공공주택 등 특례 다양

주의사항

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세 받으려면 거주 요건을 얼마나 채워야 하나요?

조정대상지역에서 취득한 1세대 1주택은 보유 2년 + 거주 2년 (취득 당시 무주택이면 거주 요건 면제). 조정대상지역 외 일반 지역은 보유 2년만 충족하면 됩니다. 양도가액 12억원 이하분은 비과세, 초과분만 과세.

일시적 2주택은 어떻게 비과세 받나요?

기존 주택 보유 중 새 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우, 새 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용. 조정대상지역은 2년, 일부 경우 1년 단축 적용될 수 있으니 양도 전 확인 필수.

주식 양도세는 언제 내나요?

상장주식 대주주(종목당 50억+ 또는 1% 이상 지분) 와 비상장 주식 양도 시 양도세 부과. 양도일이 속한 반기 말부터 2개월 내 예정신고·납부(상반기 양도는 8월 말, 하반기 양도는 다음해 2월 말). 일반 개인투자자의 상장주식은 양도세 비과세.

이 글은 국세청 양도소득세 안내와 홈택스 를 1차 출처로 작성되었습니다. 양도 직전에는 반드시 국세청 안내 페이지에서 최신 정보를 확인하세요.